當舖房屋二胎 供房屋的“未來價值”來確定
當舖 房屋二胎淨值信用額度：細數其中陷阱
貸款商放寬了房屋淨值信用額度的條件，但聯邦存款保險公司(FDIC)警告說，貸款容易意味著借款人更可能招致財務上的麻煩。房屋淨值信用額度通常為浮動利率，而目前普遍認為利率將會上升。利率一旦上升，按浮動利率計息貸款，還款就會增加，要不就是未償
此外，房屋淨值信用額度存在許多潛在陷阱，諸如：
–較低的只付息還款方式。這類房屋淨值信用額度也許要求在額度到期時額外多還款或償還一大筆總款數。聯邦存款保險公司稱，法律不要求貸款方披露這類額外還款的具體數額。
–利率上升後，某些房屋淨值信用額度的還款數額中也許並未包括所有應付利息。這樣的話，欠款馀額不僅不會隨著時間減少，反而會增大，最終導致根本無力償清所有的欠債。
–有些貸款商提供的房屋淨值信用額度，會隨著房屋的升值而自動增加。房屋淨值信用額度甚至有可能依據房屋的“未來價值”來確定。
貸款商還使用精心設計的招數，來鼓勵消費者使用房屋淨值信用額度。例如，它們會發出有針對性的郵件，對你的房屋淨值作出評估；預先批准的信用額度申請表；簡便的甚至線上的申請方式。
拖欠信用卡債務的消費者，會受到誘惑將信用卡債務合併入房屋淨值信用額度。
基於房屋裝修後的價值，房屋淨值信用額度甚至可以高達房屋購價外加裝修費用的總和。
還有的房屋淨值信用額度，頭三年、五年或七年的利率是固定的。
如今，仔細閱讀房屋淨值信用額度合約的小字印刷內容比什麼時候都更重要。聯邦存款保險公司提醒消費者註意以下幾點：
–“未使用收費”：房屋淨值信用額度已經開出，但消費者沒有動用額度而招致的收費。
–利率折扣：如果房屋淨值信用額度使用數額提高一定水平，就可以獲得利率折扣。問題是，如果沒有達到規定的數額，則可能要被收取更高的利率。
–較低的初期利率：這要求一定時期內未清償貸款達到一定數額。
–如果未能自動從銀行帳戶扣款以償還貸款，則將被收取更高利率。
最後不要忘記，房屋淨值信用額度也可能收取前端交易完成費或年費。
清貸款總額將增加–與此同時房屋淨值減少了。
後果，如果無法償清貸款，則可能失去房屋的所有權。
聯邦存款保險公司首席經濟學家布朗(Richard Brown)擔憂，房屋淨值信用額度業務可能遭遇信用卡行業1982至1992年間的命運。那段時期，隨著大量消費者個人財務的破產，信用卡未清償債務(剔除通膨影響)上升了三倍。
房屋淨值信用額度出現空前成長，目前已經占到整個房屋淨值類貸款市場的80%。消費者和貸款商都喜歡房屋淨值信用額度。業主喜歡是因為有可能在所得稅中扣除這種貸款的利息；銀行高興是因為這種貸款得到聯邦存款保險公司的擔保。大量新出現的貸款商也都推出了房屋淨值信用額度業務。
然而，房屋淨值信用額度的動用率，從2000年第一季度的44.4%上升至2004年第一季度的48.3%。這表明，消費者也許把房屋淨值信用額度當作類似於信用卡的獲取現金的方式，這使得借款者在還債時處於更加不利的地位。
布朗說，“我們看到，房屋淨值信用額度幾乎可以用來購買任何東西。”
房屋淨值信用額度與房屋淨值貸款(home-equity loan，也稱房屋二胎貸款)並非一回事，不應混淆。
房屋二胎淨值信用額度多為浮動利率，它就像信用卡額度一樣，可以輪迴使用，只要藉款人按約償還了債務，就可以重複借款(不超過額度)，再還再藉，如此反复。相反，房屋淨值貸款更接近於汽車借款，借入一定數額、一定期限的貸款，通常利率和月還款都是固定的。
布朗說，視房屋價值的不同，這種輪迴式的信用額度還可能引起其它問題。
房屋二胎淨值信用額度使用愈頻繁，就愈不利於個人的信用分數；反過來，信用分數對個人獲得貸款或貸款利率高低又會產生影響。
布朗說，銀行不會因為你已經債台高築，就不給你發來誘人的房屋淨值信用額度業務招攬廣告。
“信用分數是一種依據以往還債紀錄來推斷未來還債能力的指標。如果你顯示出及時還債的願望和能力，貸款商將給你提供償還能力以內甚至超出償還能力的貸款，但你應當只接受能夠有效利用並安全償清的貸款數額。”
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房屋二胎淨值信用額度很容易誘人過多地舉債。現在，房屋淨值信用額度與支票和信用卡一起提供。貸款商還將信用卡常見的獎勵點數推廣至提供房屋淨值信用額度的信用卡。有些銀行規定，如果票貼淨值信用額度開出後六個月內動用的話，銷售代表還能獲得獎勵。
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